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Réduction des frais de notaire pour l'achat d'un bien immobilier neuf

Date de publication : 14/11/2022

Par : Alban Prebolin

Dans le neuf, les frais de notaires s’élèvent à  2 à 3 %  du prix de vente contre 7,5% dans l’immobilier ancien.  Cette baisse de frais sur  l’acquisition d’un bien immobilier neuf permet d’économiser au minimum 4 000 euros  par tranche de 100 000 euros d’achat  par rapport à l’achat d’un bien ancien.

1- Contexte

Quand vous achetez votre bien immobilier vous devez régler des frais d’acquisition immobilière qui sont communément appelées « frais de notaire ». Il y a une différence lorsque vous achetez un bien immobilier en vente en état futur d’achèvement (VEFA).

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2- Informations nÉcéssaires au calcul des frais de notaire

Avant de pouvoir calculer les frais de notaire vous devez apporter des éléments d’information au notaire pour qu’il puisse ensuite définir la somme de ces frais.
Listes des facteurs impactant le montant des frais :

La sélection du type de bien immobilier :
- Bien ancien
- Bien neuf
- Terrain
Le département où se trouve le bien immobilier
Le prix d’acquisition
Le prix du mobilier présent dans le bien immobilier
La forme du financement qui permet d’acquérir le bien immobilier. Celle-ci peut être constituée de plusieurs éléments :

Un apport financier personnel de la totalité de la valeur d’achat (achat sans emprunt)
Un prêt immobilier sans garantie hypothécaire
Un prêt immobilier avec garantie hypothécaire
Un apport financier hors emprunt immobilier :

- Plan d’épargne-logement
- Compte épargne-logement
- Des prêts conventionnés avec garantie de l’État (le plus connu : le prêt à taux zéro)

3- Quels sont les cinq éléments qui constituent les frais de notaire ?

Les frais d’acquisition immobilière dit plus communément « les frais de notaire » sont constitués de cinq aux éléments.

Émoluments du notaire (hors TVA) constituée de trois éléments (revenus du notaire)
- Émoluments proportionnels de vente
- Émoluments proportionnels des prêts immobiliers
- Formalités (estimation)
Les droits dus au trésor public
- Les droits d’enregistrement
Le coût lié à la publicité foncière (fichier mobilier)
- Frais de publication de vente
- Frais d’inscription des garanties hypothécaires
Débours (facture des intervenants tiers au dossier)
- Estimation des frais annexes
Évaluation de la TVA (Trésor public)
- TVA sur émoluments de vente
- TVA émoluments d’actes de prêt
- TVA sur formalités

4- Exemples d'une répartition des frais de notaire

Pour vous donner des exemples au plus proche de la réalité, nous avons utilisé le simulateur de calcul de frais d’acquisition immobilière proposée sur le site https://paris.notaires.fr/

Dans les hypothèses suivantes :

Acquisition d’un bien immobilier ancien (bien bâti) et en vente en futur état d’achèvement (VEFA)
Financé avec un emprunt avec garantie hypothécaire
Aucun autre apport personnel ou par le biais d’un autre emprunt
Le prix d’acquisition de 200 000 €

4.1- Exemple 1 : pour un investissement immobilier d’un bien bâti (Estimation des frais d'acquisition)

Rappel des critères :

Dans le département Marne (51), vous avez fait l’acquisition d’un bien bâti, financé Emprunt avec garantie hypothécaire (P.P.D. + P.V.), pour un prix de 200 000 € . Résultats de l’évaluation en date du jeudi 10 novembre 2022.

4.2- Exemple 2 : pour un investissement immobilier en vente en état futur d’achèvement (VEFA)

Rappel des critères :

Dans le département Marne (51), vous avez fait l’acquisition d’un bien en l’Etat Futur d’Achèvement (VEFA), financé Emprunt avec garantie hypothécaire (P.P.D. + P.V.), pour un prix de 200 000 € .

4.3- Comparatif des frais de notaire entre un investissement immobilier ancien et neuf

Les informations et résultats du tableau de frais sont donnés à titre indicatif et ne peuvent en aucun cas constituer un document à caractère contractuel. La consultation auprès d’un notaire permettra de compléter cette information

Ce comparatif de frais de notaire, entre un investissement effectué pour l’achat d’un bien immobilier dans l’ancien et celui du neuf, permet de mettre en évidence que la différence importante des frais de notaire entre ces deux catégories d’achat immobilier se situe au niveau des droits au trésor public. Plus précisément sur les droits d’enregistrement différent.

Total des frais :

	Ancien	Neuf
Total des frais (Pourcentage)	7.95 %	2.75 %
Dont destinés au Trésor Public	6.19 %	0.98 %
Soit :
Débours	3,78%	11,03%
Notaire	18,11%	52,81%
Etat	78,10%	36,6%

À connaître : La contribution de sécurité immobilière pour enregistrer officiellement la vente

Bulletin Officiel des Finances Publiques – Impôts, le site des commentaires officiels des dispositions fiscales de la direction générale des Finances publiques: cliquez ici

À connaître : Montant de la contribution de sécurité immobilière

Le montant de la contribution de sécurité immobilière s’élève à 0,10% de la valeur du bien immobilier concerné (prix de revente). Ce qui signifie que pour un bien immobilier vendu 100 000 €, le montant de la contribution de sécurité immobilière est égal à 100€.

5- Calcul détaillé de la rémunération du notaire

Le notaire est un agent de l’État dont la rémunération est définie par l’article A444-53 du Code de commerce, actualisé tous les 2 an. Mise à jour dernièrement par l’ Arrêté du 28 février 2020 fixant les tarifs réglementés des notaires.

Tranches de prix du bien vendu	Taux applicables depuis le 1er janvier 2021
Jusqu’à 6.500 €	3,870 %
De 6.501 à 17.000 €	1,596 %
De 17.001 à 60.000 €	1,064 %
Au-dessus de 60.000 €	0,799 %

Exemple de la partie des émoluments notaire pour un achat immobilier de 200 000 euros :

Tranches de prix du bien vendu	Taux applicables depuis le 1er janvier 2021	Valeur de la tranche (€)	Prix de vente de 200 000 euros
Jusqu’à 6.500 €	3,870%	6 500 €	251,55€
De 6.501 à 17.000 €	1,596%	10 499 €	167,56€
De 17.001 à 60.000 €	1,064%	42 999 €	457,51€
Au-dessus de 60.000 €	0,799%	116 500 €	930,84€
Total			1 807,46€

6- Conclusion

De manière générale, les frais de notaire sur l’acquisition d’un bien immobilier dans l’ancien sont évalués à 7 ou 8 % du prix exprimé dans l’acte contre 2 à 3 % du prix de vente pour l’immobilier neuf.
Cette différence est régie par une définition très précise du logement neuf défini à l’article 257, I.-2. 2 2° du Code général des impôts.

À connaître : l’article 257, I.-2. 2 2° du Code général des impôts

Il peut être issu d’une construction nouvelle ou de certains travaux. Il s’agit de logements cédés par le promoteur-constructeur, soit en état futur d’achèvement autrement appelées « vente sur plan », soit tout juste achevés et n’ayant pas encore été habités. Dans ce cas, le vendeur est un assujetti à la TVA et le prix de vente est indiqué TTC. Ainsi, les frais de notaire sont moins élevés car ils se limitent à la taxe de publicité foncière et aux émoluments du notaire.

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