Paris Vendôme patrimoine vous explique  les modifications sur la Loi Censi Bouvard pour l’année 2020. ( anciennement loi Bouvard)

Loi Censi-Bouvard 2020 : location meublée et réduction d'impôt

La Loi Censi-Bouvard 2020 permet aux contribuables français qui réalisent un investissement immobilier dans le neuf en résidence meublée de réduire directement leur impôt d’un pourcentage du prix de revient de l’appartement et de récupérer la TVA sur le montant de l’investissement.

Il complète le statut du Loueur en Meublé Non Professionnel qui utilise le principe de l’amortissement pour générer des revenus défiscalisés.

Qui peut bénéficier de la Loi Censi-Bouvard 2020 ?

Le dispositif Censi-Bouvard 2020 est réservé aux contribuables Français qui réalisent des investissements locatifs meublés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2020.

Pas d’Inscription au RCS : la loi Censi-Bouvard 2020 ne nécessite pas d’inscription au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés)

 

Exemples d'investissement en Loi Censi-Bouvard 2020

Les avantages fiscaux de la Loi Censi-Bouvard 2020

    Le régime Censi-Bouvard 2020 vous permet de réduire votre impôt sur le revenu dans la limite du prix de revient des logements d’un montant de 300 000€ HT :
– A hauteur de 11% du prix HT pour les logementsLa réduction d’impôt s’étale de façon linéaire sur les neuf ans. Si le montant de la réduction d’impôt dépasse le montant à payer, celui-ci est reportable 6 ans.
Il est possible d’acquérir plusieurs logements par an.

Les conditions du report de la réduction d'impôt en Loi Bouvard

Si le montant de la réduction d’impôt dépasse le montant d’impôt à payer, celui-ci est reportable 6 ans.

Dans le cas où l’impôt payé par le contribuable serait insuffisant pour absorber la réduction d’impôt Censi Bouvard 2020, le solde non utilisé une année donnée peut être reporté sur l’impôt des 6 années suivantes, à condition que le logement soit encore en location l’année de l’utilisation du report de la réserve.

Statut LMNP et loi Censi-Bouvard 2020

Le statut LMNP est cumulable avec l’avantage fiscal Censi-Bouvard 2020. L’un n’empêche pas l’autre.

Cependant, il n’est pas possible d’amortir un bien pour lequel vous avez bénéficié de la réduction d’impôt Bouvard. Il vous est possible d’amortir la fraction du bien supérieur à 300 000 € qui a été pris en compte pour le calcul de la réduction d’impôt maximum.

Notez que le mobilier s’amortit et ne bénéficie pas de la réduction d’impôt Censi-Bouvard 2020.

Les logements éligibles à la Loi Censi-Bouvard 2020

Les logements acquis neufs ou en l’état futur d’achèvement entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2020

L’investissement en Loi Censi-Bouvard 2020 concerne uniquement les résidences meublées suivantes :

  • – Les résidences de tourisme classées (fin de l’éligibilité au 31 décembre 2016 )
  • – Les résidences avec services pour étudiants
  • – Les résidences avec services agréées pour personnes âgées ou handicapées
  • – Les résidences d’accueil et de soins agréées

Les logements doivent être loués meublés et par bail commercial à l’exploitant de la résidence pour une durée minimale de neuf ans.

 

Les conditions à respecter en Loi Censi Bouvard 2020

Acquisition de plusieurs logements, sans plafonds ni zonage

Il existe des points importants à respecter pour bénéficier de l’avantage fiscal Censi Bouvard 2020 :

  • Acquérir un bien immobilier neuf ou en état futur d’achèvement entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2020
  • Il est possible de bénéficier du dispositif Censi-Bouvard 2020 pour les logements réhabilités et achevés depuis 15 ans maximum.
  • Mettre le bien en location dans les douze mois suivants sa livraison.
  • Le bien doit être loué meublé et par bail commercial à l’exploitant de la résidence pour une durée minimale de neuf ans.
  • Il n’y a pas de zonage ni de plafond de ressources du locataire et de plafond de loyer en loi Censi-Bouvard 2020
  • Il est possible de cumuler les investissements en Loi Censi-Bouvard 2020 la même année pour le même foyer fiscal.
  • Le montant maximum retenu par l’administration fiscale pour le calcul de la réduction d’impôts est de 300 000€ HT.
  • L’activité de LMNP Censi-Bouvard 2020 (Loueur en Meublé Non Professionnel) ne doit pas être exercée à titre professionnel. Les recettes locatives doivent pas dépasser 23 000 € par an et ne doivent pas représenter plus de 50% des revenus globaux de l’investisseur.
  • Les recettes locatives doivent être imposées dans la catégorie des revenus BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et non de celle des revenus fonciers.

 

La loi Censi-Bouvard 2020 permet l’acquisition de plusieurs logements par an (dans la limite des 300 000 € HT), contrairement à la loi Scellier classique ou la loi Scellier Social qui limitent à une seule acquisition par année fiscale. D’ailleurs, le dispositif Censi-Bouvard 2020 peut se cumuler avec le dispositif Scellier.

De plus, les logements meublés en loi Censi-Bouvard 2020 ne sont pas soumis à des plafonds de loyers, ni plafonds de ressources du locataire, ni de zonage particulier (contrairement à la loi Scellier). C’est le type de résidence qui détermine l’avantage fiscal.

Les différents types de résidences en loi Censi Bouvard 2020

Comment récupérer la TVA en loi Censi Bouvard 2020 ?

Pour récupérer la TVA sur votre investissement il faut d’abord vérifier :

  • que 3 services sur 4 sont assurés dans la résidence parmi lesquels le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception de la clientèle
  • que les loyers perçus soient soumis à la TVA (actuellement au taux de 5,5%)
  • que l’investisseur adopte le statut du Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) et que les loyers perçus soient imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC)

Pour pouvoir récupérer la TVA ayant grevé le prix de revient du logement, il faudra en faire la demande auprès du centre des impôts. Ainsi, il faudra adresser un courrier indiquant :

  • l’acquisition d’un logement donné en location meublée, avec des loyers pouvant être assujettis à la TVA (avec mention de l’adresse de la résidence, des détails du logement, le prix d’acquisition, les informations sur l’exploitant…)
  • le choix du paiement de la TVA au régime simplifié
  • l’option pour le régime réel simplifié d’imposition en matière de BIC (déclaration des loyers)

De même, l’inscription au Service des Impôts des Entreprises (SIE) en tant que Loueur en Meublé Non Professionnel est obligatoire. Un numéro de dossier vous sera alors attribué, il sera utilisé ultérieurement pour la déclaration trimestrielle ou annuelle (si inf. à 1 000 € par an) de la TVA collectée sur les loyers.

S’agissant de la récupération du montant de la TVA, elle intervient généralement dans les 3 à 6 mois qui suivent la mise en exploitation de la résidence.

Ces démarches sont fastidieuses et il est judicieux de les confier à un professionnel (comptable, conseiller en gestion de patrimoine, etc..).

Questions/Réponses sur la Loi Censi Bouvard 2020

Non, il n’est pas possible de cumuler la loi Censi Bouvard 2020 avec d’autres avantages fiscaux du type : loi Malraux, loi Girardin, Loi Duflot, Loi Pinel… sur le même bien.
Cependant, vous pouvez réaliser plusieurs investissements défiscalisant la même année en respectant le plafonnement des niches fiscales (10 000€ en 2013) Vous pouvez donc cumuler Loi Censi Bouvard 2020, loi Pinel.
Comme en Loi Pinel 2020, vous pouvez cumuler plusieurs investissements en Loi Censi Bouvard 2020 la même année. L’administration fiscale retiendra 300 000€ HT pour le calcul de la réduction d’impôt.

Non, vous devez confier la location de votre bien à l’exploitant de la résidence.

Cependant, en résidence de tourisme, vous pouvez occuper personnellement et avec les membres de votre famille le bien ou un bien équivalent dans une autre résidence si le gestionnaire propose une bourse d’échange.

Non, il n’est pas possible d’investir en Loi Censi Bouvard 2020 dans le cadre d’une SCI.

Non, il n’est pas possible d’investir en Loi Censi Bouvard 2020 dans le cadre d’une SARL de famille.

Non, il n’est pas possible de bénéficier de l’avantage fiscal Censi Bouvard 2020 et de séparer la nue-propriété de l’usufruit d’un même bien immobilier.

Démembrement et Loi Censi Bouvard 2020 ne peuvent donc pas cohabiter.

Oui, vous pouvez investir en Loi Censi Bouvard 2020 dans le cadre d’une indivision. Les différents investisseurs se partagent l’avantage fiscal au prorata de leur quote-part sur le bien dans la limite des 300 000€ HT par indivisaire.

En Loi Censi Bouvard 2020 et après les neuves premières années de location vous avez la possibilité de récupérer votre logement pour un usage personnel, de le revendre ou encore de continuer à le louer à l’exploitant.

Les logements sont dits neufs tant qu’ils n’ont jamais été ni habités ni utilisés avant leur acquisition.

NB : l’administration fiscale admet de considérer comme neufs, les logements témoins d’un programme immobilier.

Oui. Le dispositif Censi Bouvard 2020 est soumis au plafonnement global de certains avantages fiscaux.

Cette mesure limite l’avantage fiscal procuré par un certain nombre de réductions ou de crédits d’impôts (dont la loi Censi Bouvard 2020) à la somme suivante : 18 000€+ 4% des revenus imposables selon le barème progressif.

C’est l’année de la déclaration d’achèvement de travaux du logement Censi Bouvard 2020 qui marque le début de l’avantage fiscal.

Le taux de la réduction d’impôt pour le dispositif Censi Bouvard 2020 est marqué par le passage notaire.

Pour ouvrir droit à la réduction d’impôt, les revenus tirés de la location meublée du ou des logements concernés doivent être imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) pendant toute la durée de l’engagement de location.

La déclaration se fait sur la liasse fiscale 2033.

Il vous est possible de déduire les intérêts d’emprunt en loi Censi Bouvard 2020 ainsi que l’ensemble des frais, charges et taxes, et ce pour leur montant réel.

Au titre des intérêts d’emprunt seront déductibles les intérêts sur le capital, l’assurance du prêt, ainsi que les frais de dossier bancaire (ou de courtage le cas échéant) et la garantie de prêt.

La base de la réduction d’impôt est constituée par le prix d’acquisition ou de revient global du ou des logements augmenté des honoraires de notaire, commissions versées aux intermédiaires, droits d’enregistrement ou taxe de publicité foncière calculé sur leur base Hors Taxe.

Le prix du mobilier ne rentre pas dans la base défiscalisable.

Il n’est pas possible de bénéficier des avantages fiscaux de la loi Censi Bouvard 2020 en tant que Loueur Meublé professionnel.

En revanche, lorsque le propriétaire du logement passe de la qualité de loueur en meublé non professionnel à celle de loueur en meublé professionnel au cours de la période d’engagement de location, la réduction d’impôt n’est pas remise en cause.

Oui, il est possible d’investir en loi Censi Bouvard 2020 sans apport. Il est également possible de se faire financer les frais d’acquisition (frais de notaires, etc..)

En loi Censi Bouvard 2020, le propriétaire n’a qu’un seul locataire pendant tout la durée du bail : l’exploitant de la résidence. Celui-ci garantit le loyer quelque soit le taux d’occupation du logement. Il n’est ainsi pas nécessaire de souscrire un assurance couvrant les loyers impayés ou la vacance locative.

La révision du loyer est indiquée dans le bail commercial signé avec l’exploitant de la résidence.

Il est généralement indexé sur l’indice du coût de la construction (ICC) ou sur l’IRL (Indice de Référence des Loyers). Cette révision étant formalisée dans le bail, elle est donc contractuelle pendant toute la durée du bail.

En générale, l’augmentation du loyer est plafonnée à la hausse comme à la baisse.